נושאים בנדל"ן
נושא: סוגי השקעות
תחום: פינוי-בינוי
פרק 3
משקיע חכם לא מחכה לשלט – הוא לומד לזהות את הרמזים לפני כולם.
במאמר הקודם ראינו ממה מורכב קידום תכנית פינוי־בינוי – משלב היוזמה ועד הרישוי והביצוע.
כעת נסתכל על צד אחר של המטבע:
לא על פרויקט שכבר קיים – אלא על מתחם שעוד אין בו כלום, אבל כל הסימנים מראים שהוא הבא בתור.
איך מזהים אזור שעומד להתחדש? מתי כדאי לקנות נכס דווקא כשהכול עוד שקט? ומה רומז שהרכבת מתחילה לנסוע – גם בלי אף תכנית שהופקדה?
יש אזורים שמזמינים אותך להאמין ש'הנה זה קורה',
ויש אזורים שדווקא השקט שבהם מסמן משהו גדול שמתבשל.
כדי לזהות פוטנציאל אמיתי – צריך ללמוד להסתכל על הדברים שעוד לא הודפסו בפלייר.
תב"ע – לא תנאי לפתיחה, אלא רמזור בצומת
תב"ע = תכנית בניין עיר,
היא מסמך תכנוני־משפטי שמסדיר את השימוש בקרקע ומגדיר מה ניתן לבנות בה.
היא כוללת מגוון מרכיבים, ביניהם:
- מספר יחידות הדיור שניתן להקים
- גובה המבנים (קומות)
- ייעודי הקרקע: מגורים, מסחר, תעסוקה, שטחים פתוחים
- קווי בניין, מרחקים מהכביש ומהשכנים
- הקצאות לשטחי ציבור: בתי ספר, גני ילדים, גינות
- הסדרי תחבורה, חניה, שבילים ועוד
כאשר תכנית כזו מאושרת – יש לה תוקף חוקי,
והיא מאפשרת ליזם להגיש בקשה להיתר בנייה.
אין ספק – מדובר בשלב חשוב שמעיד שהפרויקט התקדם תכנונית.
אבל. וכאן מגיע אבל גדול:
ברוב המקרים, כשהתב"ע כבר מאושרת,
ערך הקרקע כבר שיקף את הציפיות.
ייתכן שכבר פורסמו הדמיות, שהיזם פועל בשטח,
"שהשמועה רצה" וממילא השוק כבר "תימחר" את ההזדמנות.
לכן – משקיע חכם לא מחכה לתב"ע מאושרת. הוא מחפש את הסימנים שמקדימים אותה.
את המדיניות העירונית, את המתחמים השכנים שכבר החלו תהליך,
את השטח שמתחיל לזוז עוד לפני שהוועדה התכנסה.
וזה בדיוק המקום, להכיר כללי אצבע למקום שבכלל שווה "להסתכל עליו",
או בשפה מקצועית: "יש היתכנות" לפרוייקט:
שלושת הפרמטרים לזיהוי מוקדם:
1. שווי מכפיל:
היחס בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות שניתן יהיה לבנות.
ככל שהמכפיל גבוה – כך גדל הסיכוי שליזם יהיה תמריץ לקדם את הפרויקט.
2. קרקע משלימה:
אם המתחם הקיים לא מספק רווחיות מספיקה,
העירייה או המדינה עשויות לצרף קרקע משלימה (למשל בצמוד למתחם),
כדי לאזן את כלכלת הפרויקט.
3. מדיניות עירונית:
האם העירייה הציבה יעד ברור להתחדשות?
האם יש תכניות כוללניות, מסלולי סיוע, או אגף ייעודי לנושא?
ככל שהמדיניות ברורה ומוצהרת – כך גבוה יותר הסיכוי שהפרויקט יבשיל.
איפה נחפש מידע?
- אתר "תכנון זמין" של מנהל התכנון – לבדוק אם קיימת תכנית, גם אם לא מאושרת.
- פרוטוקולים של ועדות מקומיות או מחוזיות – מלמדים על כיוון החשיבה התכנוני.
- מסמכי מדיניות עירוניים – כמו תכניות אב, מצגות מהנדס העיר, תוכניות רשות להתחדשות.
- מפת ה־GIS העירונית – לראות גבולות תכנוניים, מתחמים מסומנים וכדומה.
אז מה נבדוק בשטח?
כמו שאמרנו, לפעמים יש כבר תנועה אמיתית – גם בלי מסמכים:
- שיחות יזומות עם דיירים
- מפגשים עם נציגות
- נוכחות של אנשי מקצוע בשטח
- אזכורים בתכניות עתידיות
- שכנים שכבר נכנסו לתהליך
- והכי חשוב, אם המתחם במסלול יזמים, או במסלול רשויות, כפי שהרחבנו בפרק הקודם.
השקעה טובה מתרחשת לא כשכבר הכול אושר – אלא כשנבין מה קורה עוד לפני שזה קורה.
כדי להבין את כל זה לעומק – לא מספיק לקרוא כותרת של תכנית.
הרבה תחומי מקצוע מעורבים פה: שמאי, עו"ד תכנוני, מתכננים סטטוטוריים, אדריכלים ועוד,
לכן מומלץ מאד להיעזר באיש מקצוע שמכיר את השפה והקצב של הרשויות,
ויודע לקרוא את מה שלא תמיד כתוב בפירוש.
כמו בכל דבר טוב – מי שמחכה לראות את כולם רצים, נכנס אחרון. משקיע אמיתי לומד לזהות את התזוזה עוד כשהיא רק התחלה של מחשבה בעירייה, של שיח בין שכנים, של מדיניות שמתגבשת.
וכשזה יקרה – הוא כבר בפנים.
ומה בפרק הבא?
במאמר הבא נצלול לשלב הבא בדרך:
איך מתנהלים בפרויקט ספציפי שכבר התחיל לקרום עור וגידים,
איך משווים בין פרויקטים שונים,
איך בודקים את אמינות היזם,
את התקדמות ההליך מול הרשות,
ואת מה שקורה (או לא קורה) מאחורי הקלעים.
כי אם במאמר הזה הבנו איפה להתחיל לחפש – בפרק הבא נלמד מה שווה לבדוק אחרי שכבר מצאנו משהו מעניין.
> > > > >
המאמר נכתב כמידע כללי בלבד ע"י
אברהם ליברמן – בית חכם
מנכ"ל ובעלים
