נושאים בנדלן
נושא: סוגי ההשקעות
תחום: פינוי בינוי
פרק 1
אז קצת רקע כללי:
פינוי-בינוי הוא אחת הדרכים המרכזיות והמשמעותיות ביותר להתחדשות עירונית בישראל.
מעבר לכך שהוא מייצר שינוי פיזי בשטח – הוא גם מניע כלכלות, משפיע על מחירי השוק, ועלול להוות קפיצת מדרגה עבור מי שנכנס אליו בזמן הנכון ובצורה הנכונה.
התהליך כולל הריסה של בניינים ישנים והקמה של בניינים חדשים במקומם – בדרך כלל עם מספר קומות גבוה יותר,
תקני בנייה מודרניים, תשתיות משודרגות וסביבה עירונית איכותית יותר.
המהלך נולד מתוך צורך – לשפר את תנאי המגורים באזורים ותיקים – אך הפך גם לְמָנוֹעַ כלכלי המשלב תכנון, ביצוע והשקעה.
עבור הרשויות זו הזדמנות להחיות שכונות; עבור יזמים – מהלך מורכב אך מתגמל; ועבור המשקיע – אפיק שדורש הבנה וסבלנות, אך עשוי להניב ערך אמיתי.
מהו הבסיס התכנוני?
המהות של פינוי-בינוי טמונה ברעיון של ניצול מחודש של קרקעות שכבר מאוכלסות – תוך העלאת הצפיפות המותרת ובנייה מחדש בתנאים מתקדמים.
זהו פתרון שמטפל גם בבעיות בטיחות ובלאי מבני – וגם במחסור בדיור ובצורך בהגדלת היצע הדירות במרכזי הערים.
המהלך נשען על אישורים תכנוניים מהמדינה והרשות המקומית, ומערב אינספור גורמים, ביניהם יזמים, אדריכלים, שמאים, עורכי דין, רשויות תכנון, מהנדסי עיר, מנהלי פרויקטים, גורמי מימון, חברות ניהול, ולעיתים גם עמותות ויועצים קהילתיים.
הגורמים המעורבים:
- הדיירים – בעלי הדירות הקיימות. בלעדיהם לא תתבצע כל התקדמות, ולכן בניית אמון, ניהול תקשורת רציפה, ומתן ודאות הם מהלכים קריטיים.
- היזם – מי שאחראי לקידום ההליך. עליו לגבש את ההצעה, לארגן את הליווי המקצועי, לקדם את האישורים, לממן את הפינוי, ולבסוף – לבצע את הבנייה.
- הרשות המקומית – גוף רגולטורי חיוני שאחראי לא רק לאישור אלא גם לגיבוש המדיניות הכוללת של ההתחדשות בשכונה.
- ליווי מקצועי – מכלול שלם של אנשי מקצוע שמוודאים שהתהליך יבוצע באחריות: עו"ד מייצגים, שמאים, מנהלי פרויקט, מהנדסים ומתכננים.
שלבי התהליך:
- גיבוש בעלי הדירות – איסוף חתימות להסכמה, לרוב 67% לפחות – בהתאם לחוק.
- תכנון ואישור – הכנת תכנית מתאר (תב"ע), הגשה לוועדות התכנון, קבלת היתר בנייה.
- גיוס מימון וליווי פיננסי – קבלת אישור מהבנק המלווה, בחינת הכדאיות הכלכלית.
- פינוי הדיירים – הסדרת מגורי ביניים, לוגיסטיקה, ליווי אנושי ומשפטי צמוד.
- הריסה ובנייה מחדש – התחלת עבודות, פיקוח וביצוע בפועל עד למסירת הדירות החדשות.
הזדמנות ההשקעה:
אם הגעת עד כאן :),
כנראה שמשהו בך נמשך לרעיון של השקעה עם עומק.
לא עוד עסקה שמחפשים בה “לוקיישן לוקיישן לוקיישן” – אלא תהליך שמבוסס על הבנה, תזמון ובחירה נכונה.
פינוי-בינוי מציע השקעה מסוג אחר: לא רק קונים דירה – קונים תהליך.
מדובר באפיק שבו ערך הנכס תלוי לא רק בגודלו או במיקומו, אלא בעיקר בהתפתחות התכנונית והיזמית סביבו.
כאשר ניכנס בזמן הנכון – נרכוש דירה ישנה במחיר נגיש יחסית, ונהנה בעתיד מעליית ערך דרמטית, שמקורה בפרויקט ההתחדשות עצמו.
אך כדי שזה באמת יקרה, יש לבחון היטב את הנתונים: לא כל יזם עומד במילתו, לא כל תכנית מבשילה, ולא כל בניין זוכה להיתר.
הזדמנות כזו נוצרת כשמתקיימים כמה תנאים יחד:
- התחלה מגובשת של הליך חתימות
- תכנון ראשוני שמקודם בפועל
- יזם מוכר או קבוצת יזמים בעלי ניסיון
- איתותים חיוביים מהרשות המקומית
- שוק מקומי שמתחיל להכיר בפוטנציאל ההשבחה
ולסיכום ביניים:
פינוי-בינוי הוא השקעה שמתאימה למי שחושב לטווח הארוך,
ומבין שנדל"ן הוא לא רק “מה קורה עכשיו” – אלא “לאן זה הולך”.
זה לא מהלך שיפתור בעיה מיידית, אבל זה בהחלט יכול לבנות את הבסיס לפתרון עמוק.
לא לכל אחד – אבל כשזה כן מתאים, זו יכולה להיות אחת ההשקעות הכי משתלמות שיש.
במאמר הבא: איך נזהה פרויקט שבאמת עומד לקרום עור וגידים – ואיך מבדילים בין רעש של יח”צ לבין תנועה אמיתית בשטח.
