נושאים בנדלן
נושא: סוגי ההשקעות
תחום: פינוי בינוי
פרק 2
כל פרויקט מתחיל אחרת
לא כל פינוי-בינוי מתחיל אותו דבר.
לפעמים זה יזם פרטי שנכנס לשטח עם רעיון ופלייר,
ולפעמים זו בכלל העירייה שמקדמת תכנית ומתכננת קדימה.
כדי להבין איפה עומד פרויקט – צריך לדעת קודם באיזה סוג מסלול הוא נוסע.
שני מסלולים – שתי דרכים, שני סיפורים שונים
רוב הפרויקטים בפינוי-בינוי
מתקדמים באחת משתי דרכים
וכל אחת מהן משפיעה על הדרך, הקצב והשליטה.
🔹 מסלול יזמים – יזם מזהה הזדמנות, פונה לדיירים,
מציע תמורות ומקדם את התהליך – מתכנון ועד היתר.
הוא מוביל את הדרך – והכול תלוי בהירתמות של הדיירים ובכישורים של היזם.
יתרונות: קצב מהיר יותר, גמישות, אפשרות לקדם גם בלי תמיכה מיידית של העירייה.
חסרונות: תלות ביזם, סיכון שהפרויקט לא יבשיל, ולעיתים חוסר שקיפות.
🔹 מסלול רשויות – העירייה היא זו שיוזמת.
היא מסמנת מתחם להתחדשות, מקדמת תכנית תב"ע בעצמה (תיכף נסביר…),
ורק לאחר האישור יוצאת למכרז ליזם שיבצע בפועל.
יתרונות: ודאות תכנונית, סדר וארגון, שיתוף ציבור פורמלי.
חסרונות: ייתכן קצב איטי יותר, גמישות נמוכה, והדיירים מצטרפים רק בשלבים מתקדמים.
שני המסלולים יכולים להוביל לאותה מטרה,
אבל הדרך, הקצב ורמת המעורבות שונים לגמרי.
לכן, חשוב להבין מראש באיזה מסלול מדובר,
כדי לדעת למה לצפות – וכמה סבלנות צריך לגייס.
אז איך נראה המסלול?
נצעד יחד שלב אחרי שלב:
שלב 1: התארגנות
הכול מתחיל מרעיון.
אולי יזם התחיל לבדוק את השטח, אולי העירייה סימנה אזור כמתאים להתחדשות.
מתחילים שיחות, נשלחות הצעות, אולי עובר פלייר בין השכנים.
זהו שלב ראשוני, לפעמים אפילו ספונטני,
אבל בלי תשתית מסודרת, זה פשוט יתפוגג.
שלב 2: כיוון
בשלב הזה מתחילים לדבר ברצינות:
כמה דירות ייבנו, מה יקבל כל דייר, איך תיראה הבנייה.
מציגים הדמיות, עורכים מפגשים עם הדיירים,
לעיתים גם מתחילים לקבל תשומת לב תקשורתית.
במסלול יזמים – נאספות חתימות ראשוניות, ולעיתים גם טפסי נון-שופ.
ובכל מקרה, לא מדובר בחוזה מחייב, אבל זה בסיס חשוב,
שמאפשר ליזם להוכיח רצינות ולהמשיך להתקדם מול הרשות המקומית.
במסלול רשויות – זה שלב של תכנון עקרוני ופרוגרמטי מצד העירייה,
ללא צורך בחתימות או אישור מהדיירים.
זהו שלב עם הרבה רעש – אבל עוד בלי תכנית רשמית על השולחן.
שלב 3: תכנון
בשלב הזה מוגשת תכנית תב"ע.
תב"ע = ראשי תיבות של 'תכנית בניין עיר'.
זו תכנית חוקית ומפורטת שקובעת כמה יחידות דיור מותר לבנות,
מה יהיו השימושים בקרקע, היכן יעברו כבישים, גינות ציבוריות ועוד.
במסלול יזמים – היזם מגיש את התכנית, לעיתים בליווי אדריכל מטעמו.
במסלול רשויות – העירייה היא שמקדמת את התכנון, בדרך כלל כחלק מתכנית כוללנית.
התכנית מוגשת לוועדה המקומית או המחוזית, שם היא נבחנת,
נפתחת לציבור וניתן להגיש עליה התנגדויות.
אם התכנית כבר נמצאת באתר הוועדה – זה סימן טוב!
סימן, שהפרויקט התחיל לזוז ברמה תכנונית ממשית.
שלב 4: אישור
הוועדה המקומית או המחוזית מאשרת את התכנית,
מה שהיה רעיון, הופך לתכנית עם תוקף חוקי.
זה שלב משמעותי שמאפשר לעבור לרישוי – אבל עדיין אין היתר בנייה או חוזים.
זו נקודת ציון שמראה שהתהליך תופס כיוון – אבל עוד לא הגיע לקו הזינוק בפועל.
שלב 5: רישוי
כאן מגישים בקשה להיתר בנייה:
מפרטים מדויקים, חישובי שטחים, עמידה בתקנים, תיאום עם כלל הגורמים.
זה שלב טכני, לא נוצץ – אבל קריטי.
בלי היתר – שום דבר לא קורה בשטח.
במסלול רשויות – ייתכן שהיזם רק כעת נבחר,
כך שבקשת ההיתר היא השלב הראשון שלו בפרויקט.
שלב 6: חתימות
כאן מגיעים לשלב הקריטי ,
שבו כל דייר נדרש לחתום על הסכם משפטי מחייב,
כזה שמגדיר בדיוק מה יקבל, מתי יתפנה, ואילו ערבויות ניתנות לו.
במסלול יזמים – זו לרוב החתימה השנייה.
לאחר שכבר התגבשה תכנית מוסכמת והיזם עבר את שלב הרישוי.
במסלול רשויות – זה השלב שבו הדיירים חותמים לראשונה מול יזם שנבחר במכרז,
לאחר שהתכנית אושרה על ידי מוסדות התכנון.
כאן אין מקום לאי ודאות: בלי חתימות רשמיות – אין תזוזה לפרקטיקה.
שלב 7: ביצוע
השלב שכולם חיכו לו:
הדיירים עזבו, החוזים סגורים, ההיתרים ביד – והשטח מוכן.
הקבלן נכנס, הבולדוזר שואג – והעיר מתחילה להשתנות באמת.
אבל מי שבאמת הרוויח:
זה שהבין את הפוטנציאל כבר כשהכול עוד היה על הנייר,
לא כשהטרקטורים כבר חונים בשטח.
רגע – כמשקיעים, למה זה חשוב לך?
כי השקעה טובה מתחילה הרבה לפני שהקרקע זזה.
כשמבינים את הדרך – יודעים לזהות
מתי משהו באמת קורה, ומתי זה רק דיבורים יפים.
במאמר הבא ניכנס בדיוק לשם:
איך מזהים שפרויקט לא סתם עומד – אלא באמת מתחיל להתגלגל.
ואיך לא ליפול בדיבורים של פרויקטים שנשמעים מתקדמים – אבל תקועים במקום.
> > > > >
המאמר נכתב כמידע כללי בלבד ע"י
אברהם ליברמן – בית חכם
מנכ"ל ובעלים
